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房产交易型受贿的新表现及定性

2022-4-8 23:19| 发布者: admin| 查看: 1403| 评论: 0

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简介:近年来,随着房地产市场持续发展,出现了形形色色的“涉房”型受贿。相较而言,直接收受、低买高卖等“涉房”型受贿,因有明确的法律或司法解释支撑,在认定上并无争议。但是,实践中还有大量司法解释未规定的情形, ...

近年来,随着房地产市场持续发展,出现了形形色色的“涉房”型受贿。相较而言,直接收受、低买高卖等“涉房”型受贿,因有明确的法律或司法解释支撑,在认定上并无争议。但是,实践中还有大量司法解释未规定的情形,这类案件有一个共性,行为人既实施了看似合法的民事行为,又利用了职权进行权钱交易,呈现出受贿行为与市场行为相交织的特点。本文通过分析近年来查处的房产交易型受贿案件,供大家参考。

一、先买后退型。如某领导干部应某房地产商邀请购买其开发小区中的一套排屋,并缴纳购房定金10万元,但未签订买卖合同。三年后该领导干部决定退房,房地产商通过中介将该排屋以高出原价90万元的价格另售他人,并以“退房补偿”为名将80万元送给该领导干部。本案中,有市场交易的真实存在,且房价也一直在涨,房地产商给予领导干部的“退房补偿”并未高于该房屋溢价款,这对犯罪认定产生了一定干扰。但是,该行为符合受贿犯罪的构成要件:一是有受贿的主观故意。根据该领导干部笔录,其任某县建设局局长时,房地产商为讨好而邀请其买房,而当其转岗时,房地产商就要求退房。但在领导干部担任分管建设的副县长后,房地产商便不再提及退房事宜,直至其自己想要退房。由此可以佐证,该领导干部对房地产商因其职权而输送利益的意图心知肚明,主观上有受贿故意。二是房屋溢价款与“退房补偿”之间并无关联。该领导干部未办理购房手续,故该排屋的权属一直是房地产开发商的,排屋溢价款也应当属于开发商。即便房地产商送其的80万元从房屋溢价款中支出,但这只是行贿款来源问题,并不影响受贿犯罪的认定。

二、炒房获利型。在该类型中,炒房是载体,是客观存在的,而领导干部是否积极参与是变量,据此,可将其分解为两种类型:

(一)坐享其成型。如某领导干部与某房地产商口头约定,在该房地产商开发的房产项目中“投资炒房”,但该领导干部既未交纳定金,也未签订商品房买卖合同。待房价上涨后,房地产商为掩人耳目,让领导干部交纳“购房款”20万元,三个月后退还,以此虚构领导干部出资购房的假象,后房地产商以“炒房获利”为名送其52万余元。本案中,双方只是以投资的假象来掩盖权钱交易的本质,所谓的“投资炒房”仍是一种受贿:该领导干部并不清楚所订房屋的基本情况,亦未办理预定、转让手续,仅口头知会房地产商保留房屋,并未真实参与投资炒房,而投资事宜的虚假性正是其职务行为与其收受“炒房收益”之间对价关系的反向证据,进一步证实了两者存在直接因果关系,故该行为应当认定为受贿犯罪。

(二)积极主动型。如某领导干部向某房地产商预订了一房屋,但未签订购房协议,也未支付购房款。后该领导干部通过房屋中介将该房屋以高于原价48万元的价格出售给第三人,第三人按照原价与房地产公司签订合同并支付房款,再将48万元支付给该领导干部。本案中,该领导干部利用的是“职务便利”,向请托人订下房源,不签订任何购房协议,待房价明确上涨后直接转手他人获利,其并不承担任何买受风险,是“稳赚不赔”的,这明显违背了正常的市场经济规律。实质上,请托人将本应属于自己的房屋溢价款让渡给该领导干部,而这种让渡,正是其权力的对价。

三、久拖不付型。如某领导干部向某房地产商购买一房屋并签订了买卖合同。在支付完首付款后,该领导干部提出尾款延期支付的要求,房地产商同意。七年后,该领导干部支付了尾款,此时的房价已今非昔比,而其却顺理成章地占用了房屋及溢价款。本案中,该领导干部延期支付尾款长达七年,这与其职务具有密切关联,该行为不是普通的民事违约行为,而是利用职务便利获取非法利益的受贿犯罪。但该权钱交易中的“钱”是什么?是房屋溢价款还是资金占用成本?笔者认为,认定为房屋溢价款存在争议,而采用“资金占用成本说”更为稳妥,理由如下:一是占有溢价款的主观故意并不明显。该领导干部有购房自住的打算,并签订了房屋买卖合同,房屋溢价款是其购买房屋的预期收益。二是房屋买卖风险确实存在。该房屋价格的涨跌幅度属于市场规律起作用的范畴,并非请托人所能控制。也就是说,房屋溢价款并非来源于请托人,而是市场。三是资金成本损失更为明确。依照房屋买卖惯例,买受人未按合同约定履行支付尾款的义务,房地产商可在法定期间内解除合同,但其并未行使合同解除权,使该合同一直有效;若房地产商将房屋出售给他人,必能如期收回尾款,不用承担该尾款七年的资金成本,这本可以要求该领导干部承担,却因职务关系而选择自己承受。故将尾款的同期银行利息损失作为受贿数额更为适宜。

四、私人定制型。如某领导干部在审核某小区规划图纸时,看中一套独栋别墅,但又提出因房屋面积大金额高无法购买。房地产商得知后,修改了该别墅的规划图纸,通过挑空客厅、增大花园面积等方式减少建筑面积,并通过了规划审核。后该领导干部购买了该别墅。本案中,有人认为,房地产商为出售房屋,往往会有各种优惠让利,比如买房送阳台、送花园等,本案中的房地产商“挑空客厅、增大花园面积”也是一种优惠让利,法律不能剥夺国家工作人员的优惠购物权利。我们认为,本案中,房地产商是在领导干部提出房价太高后,才通过“挑空客厅、增大花园面积”来减少建筑面积,该行为已经不是普通人所能企及的优惠让利,而是专为个人“量身定制”的好处。该领导干部之所以能够获得这种好处,与其身份和权力有关,这也是一种利益输送。而且,从前后规划对应的房款差价上看,该领导干部以低于市场价百万余元的价格购买该别墅,其优惠比例达30%左右,数额和比例均达到了较大标准,符合认定交易型受贿的“明显低于市场价格”要件,应当认定为受贿犯罪。(杭郑洁 作者单位:浙江省湖州市纪委监委)


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